Wat is een canon?

Een canon is de periode betaling, ter vergoeding voor het vol genot van de grond. In de wet van 10 januari 1824 was het verplicht om in een vergoeding te voorzien. In een tijd waarbij het kadaster nog niet alle gronden in kaart gebracht had, was de periodieke vergoeding een belangrijk instrument om te erkennen dat het goed een ander toebehoorde, maar het vol genot ervan bij de erfpachter zat. Het nieuw goederenrecht gaat uit van de goede werking van het kadaster, waarbij de periodieke vergoeding aldus deze functie van erkenning niet meer moet vervullen. Het is aldus niet langer verplicht om een vergoeding te bepalen.

Partijen komen volledig vrij overeen wat het bedrag is van de canon.

Wat is een normale canon?

De wetgever verplicht niet langer dat er een canon moet zijn, om een geldige erfpachtovereenkomst af te sluiten. Partijen kunnen dus volledig vrij, de erfpachtvergoeding of canon bepalen.

Gangbaar is een vergoeding tussen de 3% en 5% van de grondwaarde, welke dan over de tijd geïndexeerd wordt. In de hypothese dat de grondwaarde 1/3de tot 1/2de van de totaal prijs uitmaakt in een vastgoedtransactie waarbij de grond mee verkocht wordt, betekent dit dat de canon vaak tussen de 1,5% en de 5% van de constructiewaarde bedraagt.

Concreet, een appartement van 200.000 euro, op een ligging waarbij typisch de grondwaarde zich verhoudt tot de constructiewaarde met factor 1 op 3, kent typisch een canon van 2.000 euro tot 3.333 euro.

Soms wordt ook een eerste verhoogde canon afgesproken, waarbij dan een voorlooptijd vergoed wordt aan de grondeigenaar voor de tijd dat de grond bijvoorbeeld niet opbracht tijdens het ontwikkelingstraject van de bouwheer.

 Alle mogelijke varianten zijn mogelijk, gezien het volledig vrij overeen te komen valt. Gezien erfpacht heel vaak ingezet wordt in grote projecten, legt de grondeigenaar vaak eenzijdig de erfpachtvoorwaarden vast. Het Burgerlijk Wetboek schrijft ook geenszins voor dat partijen moeten onderhandelen over de inhoud. Het gebruik van standaardvoorwaarden tast dan ook geenszins de bindende kracht aan.

In campings wordt de grond gehuurd voor vaak hogere bedragen dan bijvoorbeeld de canon van soortgelijke appartementen. Waar bijvoorbeeld op een eenvoudige camping de pacht op jaarbasis ca 3000 tot 4000 euro bedraagt voor een staanplaats, betaalt men voor analoog appartement vaak minder dan 2000 euro.

Wordt een canon geïndexeerd?

Het is wereldwijd erg gangbaar om bij langlopende contracten, zoals een erfpachtcontract, te voorzien in een indexering. Het staat partijen volledig vrij om te bepalen welke index ze hiervoor zullen gebruiken. Gangbaar in België is de consumptieprijsindex of de gezondheidsindex, maar ook varianten, waarbij ook evoluties van grondprijzen of vastgoedprijzen in de buurt of de stad gebruikt zijn niet ondenkbaar.

Wordt een canon geactualiseerd?

Op lange termijn kan het louter indexeren tot afwijking leiden, met de waarde-evolutie van de in erfpacht genomen grond. Dit beschermt zowel de erfpachtnemer als de erfpachtgever dat zij na verloop van tijd te hoge of te lage canons kennen. Typisch wordt een koppeling gemaakt met de waarde-evolutie van de grond, of de gangbare verkoopprijzen van de constructies.

Concreet kan bijvoorbeeld een initieel gevestigde erfpacht van 1.500 euro, voor een appartement van bijvoorbeeld 100.000 euro, door indexering na 20 jaar 2130 euro bedragen. Terwijl het vastgoed op deze termijn in deze regio verdubbeld is in prijs. De canon wordt dan geactualiseerd naar 3.000 euro, wat nog steeds 1,5% is van de waarde van de constructies met bijhorend erfpachtrecht.  

Door actualisatie vermijdt men een discrepantie tussen de evolutie van de prijs ten gevolge van indexering aan de hand van bijvoorbeeld een index als consumptieprijzen, met de evolutie van de waarde van het onroerend goed waarover men als erfpachtnemer het vol genot heeft.