Rechten en plichten bij erfpacht

Bij een erfpachtcontract kan men een heel aantal zaken vrij bepalen. De basis is uiteraard dat de grondeigenaar het vol genot van zijn grond moet afstaan tijdens de looptijd van het contract, en de erfpachtnemer de eventuele overeengekomen canon moet betalen. Komt één van beide partijen deze verplichting niet na, bestaat er een risico op beëindiging of sanctionering.

Wat als de canon niet betaald wordt?

Het niet betalen van de canon is natuurlijk een wanprestatie van de erfpachtnemer. Meestal leidt een eenmalige, laattijdige betaling tot een aanmaning met eventuele nalatigheidsinteresten. Blijft de erfpachtnemer niet betalen, kan de betaling hiervan gerechterlijk gevorderd worden of kan, afhankelijk van de daartoe vrij te bepalen erfpachtvoorwaarden, ook een uitwinning door de grondeigenaar van de opstallen plaatsvinden.

Er is redelijk wat recente rechtspraak beschikbaar waaruit blijkt dat het niet betalen van de canon aan de grondeigenaar, tijdens bijvoorbeeld een geschil met de bouwheer over, niet toegelaten is. Een grondeigenaar is echter volgens de wet niet aansprakelijk voor de opstallen. Ook wordt dit in vele erfpachtcontracten nog eens expliciet bepaald. Het toch aanspreken van de grondeigenaar in een geschil over het gebouw, kan zelfs soms ook leiden tot het betalen van een dubbele rechtsplegingsvergoeding.

Het is daarom verstandiger om bij geschillen over het gebouw, de canon te blijven betalen, maar bijvoorbeeld te melden dat het “onder voorbehoud van alle rechten is” is. Zo vermijdt men de kans op dure nalatigheidsinteresten, de inwerkingtreding van sancties voor wanbetaling, en veroordelingen tot hogere rechtsplegingsvergoedingen.

Wat bij einde van het erfpachtrecht?

Als partijen niets bepaald hebben, gaan in het nieuwe goederenrecht de bouwwerken aangebracht door de erfpachter, over naar de grondeigenaar tegen een marktconforme vergoeding. De wet van 10 januari 1824 voorzag dat dit altijd gratis was.

Natuurlijk kunnen partijen hiervan afwijken; door bijvoorbeeld expliciet te bepalen hoe dit moet berekend worden of door bijvoorbeeld te bepalen onder welke omstandigheden dit betalend, en onder welke omstandigheden dit gratis zal gebeuren.

 Vaak voorkomend in appartementsgebouwen of vakantieparken is bijvoorbeeld dat de grondeigenaar moet betalen als hij geen hernieuwing of verlening wil geven; op die manier is de erfpachtnemer gerust. Weigert de erfpachtnemer natuurlijk een verlenging of een hernieuwing, dan gaan de bouwwerken gratis over naar de grondeigenaar, maar in dat geval heeft de erfpachtnemer hier aldus zelf voor gekozen.

Bijzondere erfpachtvoorwaarden bij exploitatievastgoed

Bij exploitatievastgoed, zoals parkeergebouwen, vakantieparken, studentenvastgoed, verhuurprojecten, hotelgebouwen enzoverder,  wordt vaak gewerkt met erfpacht. Via de erfpachtvoorwaarden worden ook heel wat afspraken gemaakt omtrent de uitbating en de instandhouding. Op die manier kunnen bindende afspraken gemaakt worden met kopers van dergelijk exploitatievastgoed en worden zij beschermd dankzij de erfpacht tegen mogelijke mede-eigenaars die gangbare exploitatievoorwaarden niet zouden respecteren. Door dergelijke afspraken op te nemen in de erfpachtvoorwaarden, worden deze een pak solider in vergelijking met loutere bepalingen in een basisakte.

Erfpachtvoorwaarden met betrekking tot de stedenbouwkundige bestemming

Soms wordt duidelijk bepaald dat de erfpacht op de grond, enkel en alleen toegestaan wordt voor een bepaalde stedenbouwkundige bestemming. Bijvoorbeeld in een vakantiepark luidt dit, ‘voor het gebruik als vakantieverblijf’ , of in een parkeergebouw ‘voor het gebruik als publieke parkeergarage’, of in een studentencomplex ‘voor het gebruik door studenten’. Het overtreden van deze erfpachtvoorwaarde, de facto gelijk aan het overtreden van de stedenbouwkundige bestemming, wordt dan niet alleen gesanctioneerd door de lokale overheid, maar laat dan ook de grondeigenaar toe om op te treden. Vaak werd bepaald dat bij een overtreding van de voorwaarden eerst een verhoging van de canon plaatsvindt, als afschrikmiddel. Blijft dat aanhouden dan de grondeigenaar ook de uitwinning vragen. Hierbij wordt de eigendom dan openbaar verkocht, komt uiteraard de opbrengt de erfpachtnemer toe, maar zo verdwijnt deze erfpachtnemer uit het project en worden bonafide mede-eigenaars niet langer geteisterd door wangebruik van bv een bepaald vakantiehuis.

Dit mechanisme beschermt ook de lokale overheid tegen ontoelaatbaar gebruik van in het vergunde project. Stel bijvoorbeeld dat een overheid een studentenproject vergunt, maar na enkele jaren blijkt dat sommige eigenaars van studentenstudio’s deze verhuren aan 40 plussers die niet meer studeren en uiteraard de werking van het studentencomplex verstoren. Dankzij erfpacht kan hiertegen ook de grondeigenaar optreden.

Erfpachtvoorwaarden ter bevordering van de goede instandhouding – State of the Art

In veel exploitatievastgoed is het zeer belangrijk dat niet alleen de gemene delen van het gebouw in goede staat blijven, zoals doorgaans geregeld in de basisakte, maar ook dat de privatieve delen in topstaat blijven verkeren. Via de erfpachtvoorwaarden kan afgesproken worden dat bijvoorbeeld elke eigenaar van een vakantieappartementen of een hotelkamer, op instructies van bijvoorbeeld de uitbater, zijn of haar kamer dient te renoveren en hiervoor verplicht een bepaald percentage van de jaaromzet moet opzij zetten. Dit voorkomt dat bijvoorbeeld de uitbater van een hotel, zowel nieuwe als versleten kamers moet proberen te verhuren en op die manier een steeds lagere omzet realiseert. Hotelgasten betalen immers minder voor een verblijf in een versleten kamer. Dit is ook van belang, omdat in sommige projecten de inkomsten voor een investeerder niet afhangen van de omzet in zijn/haar kamer, maar bijvoorbeeld van het ganse hotel.

Op die manier zijn ook steden zeker dat de vergunde hotels niet alleen de eerste 10 jaar proper zijn, maar voortdurend in stand gehouden worden. Wat de kwaliteit van het toerisme in de stad ten goede komt. Dit wordt vaak de ‘State of the Art’ clausule genoemd. Een erfpachtbepaling die stelt dat ook het privatief (de hotelkamer, het vakantieappartement, de studentenstudio, de ouderenflat,…) in stand gehouden moet worden, en dus niet alleen de gemene delen.

Maar ook in zuivere verhuurprojecten is een dergelijke erfpachtvoorwaarde, waarbij de verplichting tot instandhouding bepaald wordt, zinvol. Denk aan een gebouw met enkel verhuurappartementen. Wanneer bij het vrijkomen van een appartement eigenaars dit steeds terug zouden verhuren zonder renovatie, worden finaal steeds lagere huurprijzen gehaald en wordt steeds een zwakker huurpubliek bekomen. Dit schaadt uiteraard ook het opbrengstpotentieel van eigenaars die wel elke huurderswissel aangrijpen als een opportuniteit om instandhoudingswerken te doen. Op die manier worden de belangen gealigneerd en kunnen investeerders gerust zijn dat ook hun buren goed voor hun appartement zorgen en de kwaliteit van huurders gewaarborgd blijft.

Ingeval een eigenaar niet zou voldoen aan deze verplichting, kan hetzelfde mechanisme in werking treden als bijvoorbeeld bij het niet respecteren van de bestemming; namelijk uitwinning, waardoor de ingebreke zijnde eigenaar eruit gaat, en de nieuwe koper uiteraard met kennis van de bepalingen toetreedt en zijn eigendom laat onderhouden/vernieuwen.

Erfpachtvoorwaarden ter bevordering van een goede uitbating

Naast een goede instandhouding, kunnen ook bindende afspraken gemaakt worden in kader van de uitbating. In een publiek parkeergebouw bijvoorbeeld zou het eigenaardig zijn elke eigenaar zijn/haar plaatsen zelf gaat verhuren al dan niet aan gelijke of concurrerende prijzen. Identieke situatie met hotelkamers of ook in vakantieparken.

Daarom kan bijvoorbeeld afgesproken worden in de erfpachtvoorwaarden dat men niet alleen de bestemming moet respecteren, of de instandhouding moet organiseren, maar dat ook de uitbating van het gebouw centraal moet gebeuren. Zodat er één exploitant is, al dan niet aan te duiden met goedkeuring van de grondeigenaar, die het geheel kwalitatief moet exploiteren. Dit alles voorkomt wantoestanden ten voordele van de investeerders en de lokale overheid.

De Erfpachtnemer bevestigt op de hoogte te zijn dat het recht van erfpacht op de onverdeelde aandelen in de grond, ten titel van onafscheidbare bijhorigheid, verbonden is met de constructies, die hierna (onder Titel III) worden overgedragen, te weten de privatieve kavel(s) van een gebouw dat onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom werd geplaatst.

De plicht tot instandhouding en kwalitatief hoogwaardig onderhoud van de zaak, wat één van de zowel wettelijke als conventionele verplichtingen van erfpacht is, is aldus een fundamentele verplichting die de Erfpachtnemer verplicht, zowel individueel (rechtstreeks als eigenaar van het respectievelijk privatieve deel), als collectief (onrechtstreeks als mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen toebehorende van de vereniging van mede-eigenaars van het gebouw waar hij wettelijk lid van is), om als een goede huisvader, zowel zijn eigen privatieve kavel als de gemeenschappelijke delen van het ganse gebouw, volgens de regels van de kunst te onderhouden en op kwalitatief hoogwaardige wijze in stand te houden, opdat de verdere maximale bewoonbaarheid en de optimale leefbaarheid op eenzelfde hoog en degelijk niveau kan behouden blijven.

De principiële bereidheid vanwege de Grondeigenaar om het recht van erfpacht na afloop ervan telkens te hernieuwen, is in dit perspectief te verstaan, en dient de Erfpachtnemer te motiveren en een voldoende graad van zekerheid te bieden om aan deze instandhoudings-plicht optimaal en blijvend te voldoen.

Indien de Erfpachtnemer de plicht tot instandhouding (cfr. artikel 10) niet naleeft of niet voldoende ernstig uitvoert, zij het individueel als mede-eigenaar of collectief als lid van de vereniging van mede-eigenaars waarvan zijn privatieve kavel(s) deel uitmaken.

In voorkomend geval heeft de Grondeigenaar tevens het recht om alle andere erfpacht-overeenkomsten van alle andere erfpachtnemers, die tot dezelfde vereniging van mede-eigenaars behoren, vervroegd te beëindigen, per ter post aangetekende brief aan alle erfpachtnemers. Hiertoe dient de Grondeigenaar, voorafgaand aan deze beëindiging, de vereniging van mede-eigenaars van het gebouw, waartoe de individuele erfpachtnemer in kwestie de iure behoort, twee (2) maal binnen een periode van vijf (5) jaar officieel in gebreke te hebben gesteld per ter post aangetekende brief. Hierbij moet de eerste ingebrekestelling in het eerste (1e) jaar van deze periode plaatsvinden en de tweede (2e) ingebrekestelling in het laatste, vijfde (5e) jaar van deze periode plaatsvinden, waarbij de eerste (1e) ingebrekestelling geldt als waarschuwing en voorlopige vaststelling en de tweede (2e) ingebrekestelling als definitieve vaststelling. Deze ingebrekestelling doet de jaarlijkse Canons, die de erfpachtnemers aan de Grondeigenaar verschuldigd zijn, niet vervallen noch schorsen.