Erfpacht doorheen de tijd

Erfpacht in de oudheid

In de landbouw zijn de eerste sporen terug te vinden van in het Oude Griekenland. In de geschriften gekend als ‘emphyuteuein’. Dan spreken we over een periode tussen 509 voor Christus tot ca 300 na Christus. Maar ook de bij de Egyptenaren, in het Ptolemeïsche rijk, dus na de dood van Alexander de Grote, werd erfpacht al gebruikt om de vele gronden die de farao bezat, geëxploiteerd te krijgen. Om de soms nog moeilijk bewerkbare gronden, bewerkbaar te krijgen, werd vaak een vrijstelling tot betaling van de erfpachtvergoeding toegekend de eerste 10 jaar. Dit ondersteunde op een fenomenale manier hun landbouweconomie en liet toe dat vanuit die welvarendheid grootse bouwwerken tot stand kwamen.

Erfpacht speelde al een rol in de verstedelijking in vroege middeleeuwen

De Romeinen kenden voor het eerst de verpachting in private rechtsverhoudingen, eerst onder Zeno, later tot een zelfstandig goederenrechterlijk recht, onder de Oost-Romeinse keizer Justinianus.  Men neemt aan dat het recht van erfpacht, zoals dit voorkwam in het Romeinse Rijk, zonder onderbreking is blijven bestaan tot aan het einde van het ancien régime. In de 10 en 11de eeuw vindt men de eerste voorbeelden terug van stedenlijke erfpacht. Steden moesten immers kunnen groeien om de bevolkingstoename te beantwoorden, waarbij dus grondeigenaren hun grond in erfpacht uitgaven.

Erfpacht bleef ook bestaan tijdens Franse revolutie

Na de Franse Revolutie werden de heerlijke rechten afgeschaft en konden eeuwigdurende erfpachten afgekocht worden. In de Code Napoleon stond niets meer over erfpacht, maar dit betekende niet dat het afgeschaft was in de praktijk. De facto was het in de Nederlanden, Vlaanderen en Noord-Frankrijk blijven bestaan. Bij wet van 10 januari 1824 werd het opnieuw ingevoerd. Deze wet was een synthese van alle invloeden van het Romeinse recht en het lokale recht, en kon ondergebracht worden in 18 artikelen. Ook Frankrijk voerde nadien terug erfpacht ‘Le Bail Emphythéotique’ in.

Amsterdam besliste al eind 19de eeuw geen grond meer te verkopen

Amsterdam begon in grote mate stedelijke erfpachten uit te geven op het einde van de 19de eeuw, en ook op heden is erfpacht er eerder de regel dan de uitzondering. Reeds in 1896 besliste de gemeente Amsterdam om geen gronden meer te verkopen, maar die telkens in erfpacht uit te geven. Naar schatting zijn er 245.000 lopende erfpachtrechten voor woningen. Maar ook andere steden als Rotterdam en Utrecht tellen heel wat uitgegeven erfpachtrechten, respectievelijk 79.808 en 47.581.

Voorbeelden erfpacht in België

Andere voorbeelden vandaag, dichterbij,  zijn woonprojecten in Louvain-La-Neuve, waar bijvoorbeeld de universiteit de grondeigenaar is, of talloze projecten aan zee waar ofwel NV De Vlaamse Waterweg de grondeigenaar is of private grondeigenaars. Ook heel wat vakantieparken, investeringsprojecten (hotels, parkeergebouwen, studentencomplexen, retailparken, kantoren,..) kennen erfpachtstructuren.

Het nieuwe goederecht doet deze rechtsfiguur weer alle eer aan, en herleidt het tot 10 artikelen. Hiermee is het erfpachtrecht klaar om ook verder haar rol te spelen in verstedelijking, circulair bouwen, betaalbaar maken van vastgoed, etc..