Wat met de meerwaarde op vastgoed met erfpacht?

De meerwaarde die op lange termijn gerealiseerd wordt met de verkoop van de constructies en het bijhorende erfpachtrecht, komt bij private erfpachten typisch alleen de erfpachtnemer toe.  

Maar ook daar kunnen partijen van af wijken. Typisch komt dat voor bij erfpachten uitgegeven door gemeentes in het kader van betaalbaar wonen. Daar wordt bijvoorbeeld bepaald dat bij latere doorverkoop van het huis of het appartement op de erfpachtgrond, 50% van de meerwaarde de grondeigenaar toekomt. Deze grondeigenaar kan dan bijvoorbeeld opnieuw gronden aankopen en verder werken aan de betaalbaarheid van wonen in een bepaald gebied. Dergelijk bepalingen komen zelden voor private erfpachten.

Meerwaarde ontstaat omdat de potentiële opbrengsten van een appartement of huis, toenemen, bij een gelijke of dalende rendementsverwachting. Vaak wordt bij erfpacht ten onrechte gedacht dat ‘de waarde in de grond zit’. Uiteraard gaat dit voorbij aan de realiteit zit de waarde natuurlijk in het recht om op die grond dat specifieke gebouw te hebben. Een recht dat natuurlijk niet de grondeigenaar, maar de erfpachtnemer toekomt.

Concreet, stel bij initiële aankoop, bracht een appartement  op erfpacht van 100.000 euro , 4.000 euro per jaar op en was er een canon van 1.500 euro, en is de koper aldus tevreden met 2,5% bruto opbrengst na aftrek van z’n canon.  Na 20 jaar, brengt dit appartement op erfpacht, op die ligging, 8.000 euro per jaar op. Bij een rendementsverwachting van 2,5%, en bij een inmiddels geactualiseerde canon van 3.000 euro, zal de verkoopprijs aldus 200.000 euro bedragen. De nieuwe koper heeft aldus nog steeds 2,5%, de verkoper heeft een meerwaarde gerealiseerd in dit voorbeeld van 100.000 euro en heeft 20 jaar lang zijn huurinkomen gehad.

Benieuwd naar de doorverkoopbaarheid van erfpacht?

Download hier een overzicht van een 500 tal recente doorverkopen op erfpachtgronden